Вопрос-ответ
1. Вопрос: Необходимо ли согласование установки железной двери в квартире?
В соответствии с приказом МЧС № 313 от 18.06.2003 г. устанавливать железную дверь разрешается, если она соответствует требованиям пожарной безопасности, а именно:
— В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.
Требования пожарных к металлическим дверям
Дверь не должна перекрывать соседям выход с площадки;
Дверь не должна мешать входу и выходу пожарных;
Дверь должна открываться наружу, чтобы пожарный не получил ожоги, входя в горящую квартиру.
Если все вышеперечисленные требования соблюдены, то металлическую дверь согласовывать не надо, если она не прихватывает дополнительную площадь тамбура или лестничной клетки.
2. Вопрос: Какую перепланировку можно согласовать по эскизу?
I. Мероприятия (работы) по переустройству
№ Мероприятия (работы) Выполняются:
1 Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь по эскизу
2 Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь по проекту
3 Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей по эскизу
4 Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов по проекту
5 Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления) по эскизу
II. Мероприятия (работы) по перепланировке
№ Мероприятия (работы) Выполняются:
1 Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные) по эскизу
2 Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные) по эскизу
3 Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) по проекту
4 Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали) по проекту
5 Устройство внутренних лестниц по проекту
6 Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах по эскизу
7 Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия по эскизу
8 Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен по проекту
9 Изменение конструкции полов по проекту
10 Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры) по проекту
11 Остекление лоджий и балконов по проекту
12 Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение (занятие) дополнительного земельного участка по проекту
13 Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов по проекту
14 Устройство лоджий, балконов по проекту
15 Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов по проекту
16 Создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и "карусельных" дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 м2, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка по проекту
17 Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка) по эскизу, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой
18 Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д. по проекту
19 Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий по проекту
20 Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями по проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой
21 Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих по проекту
22 Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство (ликвидация) балконов, не предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами по проекту
Примечания:
1. Мероприятия (работы), подлежащие выполнению по проекту, согласовываются с надзорными органами в порядке, установленном Правительством Москвы.
2. Технический учет изменений производится ГУП МосгорБТИ на основании утвержденного Мосжилинспекцией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме в установленном порядке. При этом, если переустройство и (или) перепланировка помещения были выполнены до принятия Мосжилинспекцией соответствующего решения о согласовании и были ранее отражены в материалах технического учета как несанкционированные, проведение повторной технической инвентаризации не требуется.
3. Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
3.1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета (пункт в редакции, введенной в действие с 28 октября 2007 года постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2007 года № 831-ПП, — см. предыдущую редакцию).
3.2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3.3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
3.4. Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни (пункт дополнительно включен с 28 октября 2007 года постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2007 года № 831-ПП).
4. Оформление разрешений на осуществление мероприятий по переустройству и (или) перепланировке помещений, которые могут быть отнесены к реконструкции зданий в соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст.1 Закона города Москвы от 9 июля 2003 года № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», осуществляется уполномоченными органами в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации и города Москвы
3. Вопрос: Где согласовывается электропроект?Электропроект, изготовленный специализирующей организацией, имеющей лицензию на данный вид проектирования, согласовывается в ПТО «Мосгосэнергонадзоре» по адресу: 4-ая Парковая ул., д.27,стр.1
4. Вопрос: Чем отличается дизайн-проект от проекта перепланировки?« Дизайн-проект » и « <проект перепланировки» — понятия абсолютно разные. В первом дизайнер показывает будущий облик вашей квартиры или дома, демонстрирует варианты планировки, расстановки мебели, цветового решения. Никакой юридической силой дизайн-проект не обладает и не подтверждается соответствующей лицензией, т.к. ремесло дизайнера не подлежит лицензированию. Следует учесть, что иногда вследствие незнания дизайнером строительных норм и правил (СНиП) идеи, зафиксированные в дизайн-проекте, могут оказаться противозаконными и согласовать их будет невозможно.
В отличие от дизайн-проекта, проект перепланировки должен пройти согласование. Он содержит идеи дизайн-проекта и готовится в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности.
Проект перепланировки разрабатывается на основании технического заключения о состоянии конструкций дома (ТЗК). Данное заключение готовится специально на вашу квартиру или офис и содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки.
5. Вопрос: Необходимо ли согласование перепланировки квартиры в новостройке?Согласование перепланировки так называемой «квартиры со свободной планировкой» в новостройке обязательно, если желаемая планировка квартиры отличается от строительного плана.
Согласование перепланировки квартир в новостройках иногда осложняется тем, что на квартиру еще не получены правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации прав собственности), а ключи уже выданы и собственники готовы приступить к ремонтно-строительным работам.
6. Вопрос: Что грозит за незаконную перепланировку ?
штраф: Если жилищной инспекции или управляющей компании станет известно о вашем несанкционированном переустройстве, накладывается штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция соответствующего округа. (Сумма штрафа: от 25 МРОТ).
обязанность получения разрешения Мосжилинспекции: наложение штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. Поэтому Вам дадут предписание со сроком, в течение которого вы должны будете оформить разрешение Мосжилинспекции. Если Вы игнорируете предписание, Вас повторно оштрафуют. (Сумма повторного штрафа: от 80000 рублей).
в случае невыполнения предписания Мосжилинспекции, безответственного владельца незаконной перепланировки ожидает повторный штраф и повестка в суд. В отношении собственника орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировки (все та же Мосжилинспекция), вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Впоследствии, вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, по сути, происходит выселение ответственного квартиросъемщика из занимаемой квартиры.
Основание:
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ
Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001г. № 195-ФЗ
Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.10.1994г. № 51-ФЗ.
Закон г. Москвы от 20.12.1995г. № 26 «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда»
7. Вопрос: Необходимо ли согласование остекления балкона и установки наружного блока кондиционера?В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011
Остекление лоджий и балконов, установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), не входит в перечень работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, затрагивающих архитектурный облик многоквартирного дома, которые подлежат согласованию.
Таким образом, остекление балкона (лоджии) и установку наружного блока кондиционера согласовывать не нужно. 7. Вопрос: Что категорически запрещено перепланировать?
Запрещено производить переустройство / перепланировку помещения, при котором:
Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
Образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.
Увеличивается подсобная площадь квартир за счет жилой.
Над комнатами образуется уборная, ванная (душевая) или кухня (Увеличение площади кухни, уборной, ванной за счет жилого помещения и наоборот).
Над кухнями образуется уборная, ванная (душевая).
Образуется прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение.
Переносятся радиаторы в застекленные лоджии, балконы и иные летние помещения
Выполняются работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления
Происходит переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
Происходит переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на обще домовых (обще квартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий не допускается:
Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
Устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.
8. Вопрос: Из каких частей может и должен состоять проект переустройства помещения?
Проект переустройства / перепланировки помещения может состоять из следующих частей:
Архитектурно-строительная часть;
Раздел «Конструктивные решения» (КР);
Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
Раздел «Реконструктивные работы по фасаду»;
Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ)
Проект переустройства / перепланировки помещения должен содержать те разделы, которые изменяются при конкретном переустройстве / перепланировке.
9. Вопрос: Каким условиям должна соответствовать квартира для перевода ее в нежилое помещение ?
Перевод жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд необходимо, чтобы она соответствовала определенным требованиям.
Перевод квартиры в нежилой фонд не допускается:
если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
10. Вопрос: Что такое техническое обследование помещения , и в каких случаях оно необходимо?<
Основной целью технического обследования помещения (здания, сооружения) является:
определение текущего технического состояния конструкций помещения (здания, сооружения);
выявление дефектов;
выяснение эксплуатационных качеств конструкций;
прогнозирование их поведения в будущем.Основной целью технического обследования зданий является определение текущего технического состояния конструкций здания или сооружения, выявление дефектов и выяснение эксплуатационных качеств конструкций; прогнозирование их поведения в будущем.
Техническое обследование зданий проводится, в частности, в следующих случаях:
оценка физического износа конструкций и инженерных систем (например, если планируется возобновление незавершенного строительства);
определение состояния конструкций вследствие их залива, пожара и т. д.;
обследование конструкций на предмет последующей перепланировки здания, надстройки этажей, углубления подвальной части;
при планируемом капитальном ремонте здания;
при модернизации или реконструкции здания;
при выявлении причин деформаций стен, перекрытий, колонн;
при установлении причин появления сырости на стенах и промерзания.
11. Вопрос: Каков порядок согласования перепланировки квартиры?
1. Согласование перепланировки квартиры по эскизу состоит из следующих этапов:
Получение технического паспорта на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Изготовление эскиза перепланировки квартиры в соответствии с поэтажным планом БТИ.
Получение единого платежного документа
Сдача документов Мосжилинспекцию округа.
Получение разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции.
Ремонтные работы.
Вызов инспектора Мосжилинспекции для составления акта о произведенном переустройстве / перепланировке.
Визирование акта о произведенном переустройстве / перепланировке во всех необходимых надзорных органах
Сдача документов в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.
Получение в БТИ нового технического паспорта квартиры.
Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменений в Свидетельство о праве собственности (при необходимости).
Получение нового Свидетельства о праве собственности на квартиру из Регистрационной службы (при необходимости).
2. Согласование перепланировки квартиры по проекту состоит из следующих этапов:
Получение технического паспорта на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Изготовление Технического заключения и всех необходимых разделов проекта перепланировки квартиры в специализированной организации, имеющей лицензию на данные виды проектирования.
Согласование проекта перепланировки квартиры в Роспотребнадзоре (СЭС).
Согласование проекта перепланировки квартиры в УГПС (пожарные).
Согласование проекта перепланировки квартиры в АПУ (Арзхитектурно-планировочное управление).
Согласование проекта перепланировки квартиры в ДЕЗе (ТСЖ).
Получение единого платежного документа
Сдача документов Мосжилинспекцию округа.
Получение разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции.
Ремонтные работы.
Вызов инспектора Мосжилинспекции для составления акта о произведенном переустройстве / перепланировке.
Визирование акта о произведнном переустройстве / перепланировке во всех необходимых надзорных инстанциях.
Сдача документов в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.
Получение в БТИ нового технического паспорта квартиры.
Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменений в Свидетельство о праве собственности (при необходимости).
Получение нового Свидетельства о праве собственности на квартиру из Регистрационной службы (при необходимости).
12. Вопрос: Чем отличается перепланировка от переустройства и реконструкции?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 25)
переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных систем, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Реконструкция – это комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей строящихся или ремонтируемых объектов (количества и качества квартир, строительного объёма и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объёма услуг.
Реконструктивные работы – это изменение внешнего архитектурного облика здания, сооружения, в том числе путем изменения материалов и пластики внешних конструкций, создания, ликвидации, изменения формы оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров; остекления балконов, лоджий; установки наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.). Выполняется в целях улучшения эксплуатационных качеств помещений.
13. Вопрос: Необходимо ли согласование перепланировки частного дома?
Перепланировка в частном доме тоже требует согласования, даже если в этом доме имеется только одна квартира, и, фактически, никакой особой опасности для соседей перепланировка представлять не может. Между тем, перепланировка — это еще и вред для здания, а потому она все равно должна быть согласована. Особенно опасна в плане аварийности перепланировка с расширением проемов во внешних стенах, которые, по сути, являются каркасом здания. Опасной может быть и перепланировка с возведением дополнительных перегородок и, соответственно, повышением нагрузок на перекрытия.
Кроме того, согласование перепланировки в частном доме необходимо для переоформления всех планов БТИ, чтобы реальное положение дел соответствовало документам. Это выходит на первый план при совершении сделок с домом.
Согласование перепланировки в частном доме подчиняется все тем же законопроектам, что согласование перепланировки в обычном доме, разве что СНиП могут несколько различаться.
Особое значение согласование перепланировки в частном доме приобретает лишь в том случае, если дом носит историческую ценность или считается памятником архитектуры. В этом случае для согласования перепланировки придется обойти немало инстанций, в том числе Москомнаследие.
14. Вопрос: Необходимо ли менять свидетельство о собственности после перепланировки?
Заставить Вас менять свидетельство не может заставить никто. Но, если после перепланировки квартиры (помещения) изменилась площадь (общая, жилая), могут возникнуть проблемы:
при оплате коммунальных услуг, т.к. фактическая жилая площадь не будет соответствовать указанной в документах;
при любой сделке с квартирой (продажа, дарение, оформление наследства и т.д.), т.к. площадь квартиры (помещения), указанная в документах БТИ, будет отличаться от площади, указанной в свидетельстве. В таком случае регистрационный орган все равно обяжет собственника привести документы в соответствие.
Форум 
